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內容來自sina新聞
"地王"頻現誘導房價上漲 土地出讓方式亟待變革
【2013年5月長沙樓市銷售報告】
5月以來，上海、廣州等一線城市的"地王"紀錄屢被刷新，房企也一反常態，拿地異常積極。專傢表示，這反映出房企對市場預期較為樂觀，但土地價格最終會傳導到房價，如果再次形成上漲預期，調控效果將前功盡棄。當前，穩定地價刻不容緩，現行土地出讓方式也亟待變革。
開發商預期樂觀一線城市"地王"頻現
剛剛過去的5月，一線城市的土地成交市場非常活 躍 。 在 廣 州 ， 一 個 月 之 內 就 拍 出 三 塊 " 地王"。5月6日，佳兆業以18億加配建7萬平方米保障性住房的代價，拍得廣州白雲區總面積14萬平方米的土地，刨除保障性住房後的商品房部分，折合樓面地價2 .6萬元/平方米，而這一地塊目前周邊的商品房售價才不到2 .5萬元/平方米。
5月23日，在廣州白雲區沙太路梅花園(小區網 論壇)宅地的拍 賣 中 ， 又 是 佳 兆 業 地 產 ， 以 約8億 元 、 配 建19600平方米保障房的價格競得。同日，在擊敗恒大等知名開發商後，越秀地產旗下的廣州城建開發南沙房地產有限公司以24 .6億元、配建42000平方米保障房的價格，競得海珠區一臨江地塊，剔除保證房後的樓面地價，達到3 .5萬元/平方米。
在上海，5月29日，北京福潤天成房地產開發有限公司以46億元的總價競得上海長寧區一地塊，折合樓板價29229元/平方米，溢價率56 .96%。僅5月 份 ， 上 海 即 出 現 瞭 多 達7次 年 內 溢 價 率 、 區域、樓板價等各類"地王"，其中世博A片區6幅商辦地塊於5月初出讓時，更是出現瞭單日兩度刷新單價"地王"的現象。
其他一二線城市也不同程度地出現瞭土地市場成交活躍的情況。中原地產研究中心統計，截至5月30日，全國主要的13個一二線城市合計土地出讓金高達3067 .66億元，相比2012年同期的1364億元上漲幅度達到瞭125%。
在分析原因時，新城控股副總裁譚為民認為，5月開發商頻頻出手拿地，主要是對未來市場的預期較為樂觀，尤其是看到各地"國五條"調控地方細則避重就輕後，更堅定瞭對市場的信心。
上海業內人士稱，近半年來，樓市熱銷使得房企手中資金寬裕，同時庫存的快速下降也使得房企有購地補充的需求。最主要的是地方政府在5月集中供地，而且部分是優質地塊，也引起瞭開發商的激烈拼搶。
"地王"傳導效應有所顯現 業內擔心房價大幅上漲
業內人士普遍擔心，"面粉"價格漲瞭，"面包"的價格自然也會漲，地價與房價的關系也是如此。記者采訪發現，雖然近期"地王"的傳導作用尚 未 全 面 顯 現 ， 但 一 些 地 區 的 房 價 已 經 重 新 " 抬頭"，且"地王"對市場預期和購房心態造成瞭較大影響，進一步增加瞭房價上漲的壓力。
今年前4個月，廣州房價漲幅領跑一線城市，廣 州 市 國 土 房 管 局 公 佈 的4月 房 價 同 比 去 年 上 漲18 .6%。而記者探訪剛剛誕生瞭地王地塊的周邊樓盤，這些樓盤都存在不同程度的提價。
目前上海世博A片區地塊最高樓板價達4萬元/平方米。據21世紀不動產上海區域市場研究部對位於浦東世博，三林等板塊的各傢門店調查顯示，5月該區域的二手房成交量較4月同期有小幅度的下滑，下降幅度在10%-20%間，但是二手房價格相對穩定，仍然保持著三月份以來的高位，"有價無市"現象有進一步擴大的趨勢。
21世紀不動產上海區域分析師黃河滔表示，性價比高的優質房源極度稀缺，是促使世博板塊5月二 手 房 市 場 出 現 " 有 價 無 市 " 的 主 要 因 素 ， " 地王"的短期拉動效應也被削弱。但長期來看，一旦市場購買需求釋放，房價仍有可能被大幅拉升。
采訪中，上海一些購房者擔心，如果今後出讓的土地價格仍然保持上漲，房價上漲的預期將無法改變，那麼目前執行的限房價政策，最終可能隻是使房價在統計數字上保持不漲，而實際上房價依然在漲。
專傢呼籲調控土地價格和出讓方式迫在眉睫
針對"地王"頻現的情況，專傢學者提出兩方面的建議。第一，警惕土地財政"抬頭"，調控土地出讓價格迫在眉睫。中國房地產數據研究院執行院長陳晟等專傢呼籲，中央政府應該加強對地方土地出讓的監管，合理制定價格，防止普通購房者成為天價土地的最終受害者。
不少學者指出，地方政府對土地財政的依賴，成為土地價格上漲的內在動力，更為房價上漲提供動能。據統計，今年前五個月，北京與上海的土地出讓金均已超過瞭500億元，其中北京為617 .9億元，上海為515億元，而在2012年同期，兩地出讓金總額均在120億-130億元左右。
暨南大學管理學院教授胡剛認為，比起部分地區的房價泡沫，地價泡沫可能更大。如果開發商通過一兩個地塊的高溢價，增加市場緊張氣氛，提升周 邊 區 域 商 品 房 價 格 ， 政 府 作 為 賣 方 則 樂 見 " 地王"，並從中賺得巨額利潤。因此，要加強監督，防 止 土 地 拍 賣 演 變 成 開 發 商 和 政 府 合 演 的 托 市 戲碼。
第二，增加土地供應，改革土地出讓方式。復旦大學住房政策研究中心執行主任陳傑認為，在中國快速城鎮化、大量農業人口進入城市的條件下，對城市住宅用地的需求，將長期處於比較緊張的狀態，需要對城市土地出讓制度進行改革和完善。
一 些 學 者 還 建 議 ， 由 " 限 房 價 、 競 地 價 " 向"限地價、競房價"轉變，即限定土地的價格後，讓開發商來競房價，最終以價低者得地。2011年8月，北京銀行二胎借貸推出瞭全國首個"限地價、競房價"的土地"北京市門頭溝永定鎮居住用地"。最終由中鐵房 地 產 集 團 有 限 公 司 競 得 ， 中 國 鐵 建 梧 桐 苑 開 盤後，房價一直穩定在13600元/平方米。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-06-21/09023272136.shtml
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